x Periferia Norte-La Pincoya Informa
Es la mañana del miércoles 16 de junio y un rugido de descontento recorre las calles de la comuna. Desde los exteriores de la -cada vez menos- Ilustre Municipalidad de Huechuraba, cientos de pobladores y pobladoras armadas con gritos, tambores, cacerolas, lienzos y pancartas, expresan el rechazo de la comunidad frente a una nueva modificación al Plano Regulador Comunal que beneficiará al capital inmobiliario. El aire helado de otoño se ha ido calentando a punta de rabia, pero eso a las autoridades poco y nada parece importarles. Desde su comodidad, donde no hay problemas a la hora de comprar el gas, ni techos que gotean, ni viento que se cuela por las paredes; el alcalde Carlos Cuadrado y los concejales Daniel Arias, Macarena Zamorano, Leonardo Igor, Carolina Rojas y Fernando Pérez, cierran sus oídos y adornan las palabras para argumentar el voto a favor de la medida.
Es un día triste en la historia de la comuna. Uno más que se suma a una larga cadena de acciones y medidas que han permitido la conquista amplios sectores del territorio comunal por parte del capital financiero-inmobiliario a costa de los vecinos y vecinas que han construido y dado vida a nuestros barrios y paisajes y cuya única alternativa hoy en día es emigrar hacia Lampa, Colina o Renca o tomar sus cosas para ir a ocupar precariamente algún lugar en los cerros.
Pobladores y pobladoras versus inmobiliarias, las necesidades del pueblo contra la ambición de la Cámara Chilena de la Construcción, esa es la batalla que definirá el destino de la comuna y de sus habitantes.
Precios para el cielo, pobres para el cerro
El paisaje de Huechuraba ha cambiado radicalmente en la última década. Por un lado, costosos edificios y condominios han sido construidos a un ritmo acelerado, sobre todo en el sector oriente de la comuna, mientras, en la otra cara de la moneda, la construcción de viviendas sociales ha sido prácticamente nula y la única opción que ha quedado para cientos de vecinos y vecinas ha sido tomarse unos metros en el cerro y desde ahí tratar de luchar por una vida más digna.
La existencia de enormes extensiones de terreno, su condición de comuna-isla (rodeada por cerros y Américo Vespucio) y su cercanía con las comunas del “barrio alto” (La Condes, Vitacura y Lo Barnechea), ha desatado la ofensiva de un capital inmobiliario que ve en Huechuraba un paraíso que ofrecer a sectores acomodados y a sectores de clase media con alta capacidad de endeudamiento.
La construcción de edificios y condominios para estos sectores, sumada a la especulación con los suelos aun disponibles, ha provocado un alza irracional en los precios de las viviendas, suelos y arriendos en la comuna. Veamos algunos datos. El último informe habitacional de Yapo Propiedades(1) señala que Huechuraba se convirtió en una de las comunas más caras de Santiago para comprar una casa o un departamento, con un alza en los departamentos de un 34% durante los primeros 3 meses del 2021 en comparación con el mismo periodo del 2020, pasando de cerca de $115 millones promedio por departamento a $154 millones; sólo detrás de Vitacura, Las Condes, Lo Barnechea y Providencia. Por otra parte, el Informe Trimestral del Mercado Inmobiliario realizado por GFK-Adimark(2), correspondiente al cuarto trimestre 2020, señala que las casas que actualmente se venden en Huechuraba ocupan el puesto número 10 entre las más costosas en Santiago (7.891 UF promedio), ocupando el lugar número 11 en cuanto a valor por metro cuadrado (62,4 UF el metro cuadrado); lo que se repite en cuanto a departamentos, ocupando la posición número 10 (4.836 UF promedio por departamento y 59,8 UF el metro cuadrado)
Considerando estos valores, ¿a alguien de El Barrero, La Pincoya, Villa Conchalí, El Bosque 1 y 2, la Patria Nueva o cualquier otra de nuestras poblaciones, le alcanzará el sueldo para costear el valor promedio de una casa o departamento en su propia comuna? Respondamos con datos. Un estudio realizado por el portal Usatusubsidio.com y GFK(3) nos muestra cuál es el nivel de ingreso que se necesita para poder comprar un departamento por comuna(4). En Huechuraba, para comprar un departamento nuevo de 34 metros cuadrados usted necesitaría una renta mensual de $936.666 y si quiere algo más grande, por ejemplo, un departamento de 50 metros cuadrados, su renta mensual debería ser de $1.513.896 para arriba.
La propia Cámara Chilena de la Construcción (CChC) ha reconocido que para la mayoría de las personas es casi imposible poder comprar una casa, siendo el acceso a esta “severamente inalcanzable”(5). Esto no debería extrañarnos para nada considerando la realidad socioeconómica del país. Veamos el caso de nuestra comuna. De acuerdo a los Reportes Estadísticos de la Biblioteca del Congreso Nacional(6), Huechuraba posee una pobreza por ingresos del 5,64% (bajo el promedio nacional de 8,6%), una pobreza multidimensional(7) del 28,84% (sobre el promedio nacional que es de 20,7%) y un 15,9% de hogares hacinados (sobre el 14,6% de promedio nacional). Agreguemos a esto que, a octubre de 2020, el 53,8% de los habitantes de la comuna estaba en el 40% de menores ingresos del Registro Social de Hogares(8) y que a nivel nacional la mitad de los trabajadores y trabajadoras asalariadas del sector privado recibe $420 mil o menos(9), un 27% son informales(10) y un 10,4% se encuentra cesante (trimestre móvil enero-marzo 2021)(11). Es decir, la gran mayoría de los habitantes de la comuna no tiene los ingresos necesarios para poder comprar una casa o un departamento.
Altos y crecientes costos de viviendas y alquileres se combinan con bajos salarios, pobreza y desempleo forjando una desigual realidad. “Baja Nobleza”, en inglés gentry, es el origen del concepto de “gentrificación”, que define un proceso de transformación de barrios y sectores urbanos a partir de la construcción de viviendas más costosas y edificaciones más altas a las existentes originariamente en el lugar, las que provocan un alza en los arriendos, en el valor del sueldo y en las nuevas viviendas, lo que, a su vez, tiene como consecuencia que el espacio vaya siendo ocupado progresivamente por sectores sociales con mayores ingresos mientras los pobladores y pobladoras originarios los van abandonando en búsqueda de alquileres o viviendas más baratas en las periferias de las ciudades. En Huechuraba la gentrificación ha tomado un carácter particular. La “baja nobleza” pobladora no sólo se va de la comuna a otras periferias, ahora incluso esta opción se torna problemática, por lo que la única opción ha sido ocupar una parte del cerro bajo la forma de toma de terrenos. La gentrificación en Huechuraba toma la forma, por un lado, de “cerrificación” de los sectores populares y, por otro, de ocupación de los espacios no edificados en el valle por parte de las inmobiliarias y sus proyectos de vivienda para sectores altos y medios con capacidad de endeudamiento.
La carencia de viviendas sociales y la trampa de la Integración Social
El Censo de 2017(14) señaló que en ese entonces hacían falta 2.335 viviendas nuevas para solucionar el déficit habitacional de la comuna. Hoy son más de 4 mil familias las que requieren una solución habitacional, familias de sectores populares que necesitan de una vivienda social (recordemos el ya mencionado 15,9% de hogares hacinados). Para la mayoría de los y las sin casa en Santiago uno de los grandes problemas es conseguir un terreno para construir, pero aquí –en teoría – ese problema no debiese existir. Huechuraba cuenta con un área total de 4.430 hectáreas aprox., de las cuales 3.180 son urbanas (71%), una ocupación que no llega al 50% de la superficie total y una densidad de 20,9 habitantes por hectárea para todo el territorio y de 29,6 en el área urbana, constituyéndose así en una de las comunas con menor densidad promedio en la Región Metropolitana(15). Esto quiere decir que hay superficie suficiente no sólo para solucionar los problemas de todos los y las sin casa de la comuna, sino que también de buena parte de la Zona Norte.
¿Qué sucede entonces? La realidad es que en los últimos 8 años la construcción de viviendas sociales ha sido prácticamente nula, mientras, al mismo tiempo, los edificios y condominios para sectores medios y acomodados crecen sin parar. El territorio comunal ha sido dividido por clases sociales, manteniendo encerrados y cercados a los sectores populares en el casco histórico y en el lunar conformado por las villas del sector poniente.
Fuente: https://estudiosurbanos.uc.cl/wp-content/uploads/2020/06/Huechuraba.pdf
En la configuración de este escenario las autoridades municipales han tenido gran responsabilidad. Es cierto que el Municipio no entrega subsidios ni construye casas, pero sí define que se puede o no construir. Como lo vimos en la última modificación al Plano Regulador Comunal, no es que el Municipio diga directamente “acá se construirán edificios y no viviendas sociales”. Lo hace, pero de una manera más sutil, diciendo: cambiaremos el uso de suelo de equipamiento a residencial, el cual tendrá tal densidad y tales alturas máximas. Y, si sumamos a esto que los suelos tienen determinado valor por metro cuadrado, el resultado es que sólo los proyectos inmobiliarios para sectores acomodados y con alta capacidad de endeudamiento pueden cumplir con los requisitos y costear el valor del suelo. Piense en los valores del suelo mencionados anteriormente, 64,2 UF promedio por metro cuadrado para el caso de edificios y 59,8 UF para las casas, y considere que los proyectos de vivienda social pagan por lo general 2 UF por metro cuadrado y, en el mejor de los casos, pueden llegar a pagar 3. Repitamos: las viviendas sociales pueden pagar máximo 3 UF y en Huechuraba el valor promedio para las casas es de 64,2 UF!
Como vemos, terrenos en la comuna existen, pero han sido reservados para las inmobiliarias. Actualmente hay proyectos para vivienda social que comenzarán la etapa de edificación y otros con buenas perspectivas de éxito, pero entre todos no logran cubrir ni un cuarto del déficit de viviendas sociales y sus avances han sido fruto de años y años de lucha y manifestaciones que han logrado torcerle la mano a las autoridades locales y del Estado central. La Municipalidad, en este sentido, ha sido un obstáculo permanente para las organizaciones de allegados y allegadas, al contrario de lo que sucede con constructoras e inmobiliarias que tienen siempre las puertas abiertas, como se puede verificar con una pequeña revisión a las audiencias registradas por Ley de Lobby(16).
Para la Municipalidad el “gran logro” en materia habitacional han sido las 39 viviendas a las que accedieron familias del Comité de Allegados Aplach en marzo de este año(17). Pero este no fue un proyecto de viviendas sociales, sino un proyecto inmobiliario de “Integración Social” (el primero en la comuna). El Decreto Supremo N° 19 de 2016 del Ministerio de Vivienda y Urbanismo, establece un subsidio para familias de ingresos bajos y medios que opten a proyectos inmobiliarios de Integración Social y Territorial. El subsidio permite que familias de sectores populares que cuenten con un ahorro mínimo y el subsidio DS49 (el que permite obtener viviendas sociales) puedan optar a viviendas de hasta 1.100 UF y que familias de sectores medios con capacidad de endeudamiento con el DS1 puedan optar a viviendas de hasta 1.400 UF (para el Titulo 1 Tramo 1) y hasta 2.200 UF (Titulo 1 Tramo 2 y Titulo 2). Así, las inmobiliarias crean proyectos de integración social que contienen diversos tramos, uno con cupos limitados para vivienda social, otros para diferentes tipos de vivienda con deuda para clase media y el resto de alto costo para sectores adinerados. Por cierto, los cupos para vivienda social son extremadamente limitados, como las 39 viviendas que el Condominio Aurus de Huechuraba del Grupo BSC puso a disposición para que fuesen ocupados por familias que llevaban 17 años esperando una solución habitacional.
La ofensiva del capital inmobiliario
Mientras miles de familias sufren por la carencia habitacional y los cerros siguen poblándose, el avance del capital inmobiliario no se detiene. En el sector poniente de la comuna, donde aún existen amplios terrenos sin edificaciones, el verde campo cada vez se reduce más. Aquí tenemos a poderosos actores como la Inmobiliaria y Constructora Ictinos, de propiedad de Ricardo Glucksmann y Gonzalo Correa, con casi 10 proyectos desarrollados y en ejecución; Socovesa, controlada por Eduardo Gras Díaz, militante y financista de la Democracia Cristiana; o Pocuro, del empresario Emiliano Sironvalle en alianza con el fondo norteamericano Australis Partners Fund.
Fuente: elaboración propia
En el sector oriente encontramos a actores como Inmobiliaria y Constructora Fortaleza, perteneciente a José Ignacio Amenábar, Guillermo Andrews y Rodrigo López; Ebco, propiedad de Hernán Besomi, que junto con Imas desarrollan el Proyecto Waykú, siendo el ex presidente de la UDI Pablo Longueira lobista de la primera y accionista de la segunda; Inmobiliaria Icuadra y el proyecto Parque Riesco; Desco, dirigida por el ex presidente de la CChC Juan Ignacio Silva Alcalde; Inversiones e Inmobiliaria Plaenge Chile, sucursal nacional del grupo brasileño Plaenge; Grupo Hispano Chilena, gestor de Ciudad Empresarial encabezado por Jorge Labra; Inmobiliaria La Pirámide del empresario Jorge Claro Mimica; entre otros.
Fuente: elaboración propia
Nombres más nombres menos, estos actores inmobiliarios se congregan en la Cámara Chilena de la Construcción – CChC, el gremio más poderoso del país. Bancos (como Consorcio, Security, Bice, BCI, Santander y Banco de Chile) y distribuidores (como Sodimac, Easy, Imperial y Construmart) hacen parte junto a constructoras e inmobiliarias de este frente empresarial que controla una Mutual de Seguridad, Isapre Consalud, aseguradora Confuturo, Clínicas Red Salud, Avanzalud y Bicentenario, el Banco Internacional y AFP Habitat.
En el caso de AFP Habitat (la segunda AFP más grande después de Provida), la CChC posee el control través de Inversiones La Construcción S.A. (más conocida como ILC) junto a Prudential Financial (una compañía de seguros de Estados Unidos que tiene entre sus principales accionistas a BlackRock, Vanguard Group y State Street Corporation). Las AFP, a su vez (y entre estas AFP Habitat), colocan una parte importante de nuestros fondos en los bancos(18), incluyendo a los bancos que son parte de la CChC y al Banco Internacional de propiedad de la CChC. Estos bancos nos entregan créditos y nos endeudamos, representando las deudas por créditos hipotecarios cerca del 40% del total de deudas(19), con cada chileno debiendo, como promedio nacional, poco más de $62 millones.
El negocio funciona así: los bajos sueldos y la precariedad hacen inviable para la mayoría de los chilenos y chilenas acceder a una vivienda, por lo que la única opción es o esperar 10 años o más para una vivienda social u optar a un crédito hipotecario (para los sectores con un poco más de ingresos que tienen esa opción). Las viviendas que compraremos serán las de algún miembro de la CChC y el crédito hipotecario nos los otorgará algún banco socio de la CChC (o el propio Banco Internacional de la CChC) o alguna entidad financiera, financiados ambos con nuestros fondos de pensiones a través de las AFP (entre las cuales está la AFP de la CChC: Habitat). Es decir, somos nosotros mismos quienes financiamos el negocio con nuestras pensiones y cuotas mensuales. Es nuestro dinero apropiado forzosamente el que financia el lucro y la especulación que nos termina expulsando de nuestros territorios.
Un derecho privatizado
Hoy en día acceder a una vivienda es un privilegio. Los bajos sueldos y los altos costos provocan que miles de familias no puedan acceder a una vivienda y deban vivir de allegadas o en un campamento. A las que le alcanza para arrendar en una población, viven con la constante amenaza de no tener para pagar el arriendo a fin de mes (algo que fácilmente se transforma en una realidad cuando se pierde el empleo o cuando algún miembro de la familia enferma). Y para aquellas que han logrado su vivienda vía crédito, la amenaza toma la forma de un posible desalojo y remate en caso de no pago (así, en realidad, viven en una casa prestada por el banco al cual le deben absoluta obediencia para no quedar en la calle).
En los 90’s y las décadas siguientes se intentó solucionar el déficit habitacional aumentando la producción de viviendas para los sectores populares vía subsidio habitacional (para optar a viviendas de pocos metros cuadrados, generalmente en la periferia) y para los “sectores medios” vía créditos hipotecarios. Si bien el déficit de viviendas logró descender durante cierto periodo, este ha vuelto a dispararse. El Estado es incapaz, ya sea por falta de recursos o por complicidad con el sector privado, de solucionar el problema a través de viviendas sociales, en tanto que al sector privado lo que le interesa es vender la mayor cantidad de viviendas posible, con la menor cantidad de metros cuadrados posibles, al mayor precio posible.
Gracias a esto, los actores que intervienen en el negocio financiero-inmobiliario han obtenido jugosas ganancias. En ciudades como Nueva York o Londres una inversión inmobiliaria que entregue una rentabilidad entre el 12 y el 18% es considerada óptima, en Chile no baja nunca del 40%! Esto quiere decir que si se aplicasen los estándares de los países que la clase política suele considerar como “desarrollados”, un departamento de 70 metros cuadrados en Irrarázabal debiese tener un dividendo inferior a 300 mil pesos mensuales(20). Es un negocio enorme, de ahí que la construcción de viviendas sociales sea algo indeseable y sólo se considere ahora como opción en la medida en que la Integración Social permite abrir puertas al desarrollo de costosos proyectos.
Se ha desatado la batalla por Huechuraba lo queramos o no, la pregunta es cuál va a ser nuestra posición: permitiremos la conquista inmobiliaria o resistiremos en defensa de nuestra comunidad y territorio. Usted tiene la respuesta.
---------------------------------------------------------
No hay comentarios:
Publicar un comentario